Comprare casa, confronto tra rent to buy e leasing immobiliare

Dal notariato una panoramica su differenze e analogie dei due nuovi schemi contrattuali per chi non dispone di liquidità immediata

Per contribuire ad uscire dalla grave crisi in cui versa il settore immobiliare da anni, il legislatore ha recentemente introdotto due nuovi modi per l’acquisto di immobili: il contratto di rent to buy e il leasing immobiliare abitativo.

Il Consiglio Nazionale dei Notai ha sintetizzato le analogie e le differenza del rent to buy (godimento in funzione della successiva alienazione), disciplinato dalla Legge di Stabilità 2014  , e del leasing immobiliare, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016  .

Rent to buy Vs leasing immobiliare: analogie

Entrambi gli schemi contrattuali consentono l’acquisto di un immobile a soggetti che non dispongono di liquidità immediata.

Sia il rent to buy che il leasing immobiliare sono caratterizzati da due periodi temporali; consentono al futuro acquirente, in un primo momento il godimento del medesimo, a fronte del pagamento di un canone, e in un secondo tempo l’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo residuo predeterminato.

In entrambi i casi però, i contratti prevedono sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore possa (non è un obbligo) optare per l’acquisto definitivo dell’immobile.

Rent to buy Vs leasing immobiliare: differenze

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile, mentre le agevolazioni fiscali per il leasing abitativo possono riguardare solo fabbricati ad uso di abitazione principale, anche se in fase di costruzione, e soggetti con reddito complessivo non superiore ai 55.000 euro.

Inoltre, il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche, società o altri enti di qualunque tipo e oggetto e ciò sia con riguardo alla figura del concedente che a quella del conduttore/possibile acquirente.

Il leasing abitativo, invece, è molto più specifico, in quanto il concedente può essere soltanto una banca o un intermediario finanziario, e anche l’utilizzatore, o futuro acquirente, deve essere necessariamente una persona fisica, che ha la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione.
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Quando il contratto di leasing abitativo conviene

Introdotte tutele per il consumatore in relazione alla possibile sospensione dei pagamenti in caso di difficoltà a seguito di licenziamento e nel caso di risoluzione per inadempimenti contrattuali.

presentata alla Camera dei deputati dal ministero dell’Economia e redatta in collaborazione con l’Associazione italiana leasing (Assilea  ) e il Consiglio nazionale del notariato   ha specificato che è confermata l’applicazione dell’aliquota Iva ridotta al 4% dal 10% qualora la società di leasing acquisti l’immobile, oggetto del contratto di leasing abitativo, da costruttore soggetto passivo Iva. Specificato anche che per valutare la soglia dei 55mila euro di reddito è sufficiente tener conto del reddito complessivo dichiarato dall’utilizzatore nell’ultima dichiarazione dei redditi presentata.

Il leasing abitativo

è stato introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 ed è utilizzabile per l‘acquisizione di un’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e comporta la fruizione di alcune agevolazioni quali la detrazione del 19% dei canoni e del riscatto oltre all’applicazione agevolata dell’imposizione indiretta.
Fra l’altro sono state introdotte delle tutele per il consumatore in relazione alla possibile sospensione dei pagamenti in caso di difficoltà a seguito di licenziamento (sospensione per un anno al massimo) e nel caso di risoluzione per inadempimento contrattuale.

Gli utilizzatori

possono quindi acquisire un’unità abitativa con il bonus che si applica alle unità censite nella categoria A1, A8 e A9, ai fabbricati da costruire, da completare, in corso di costruzione da destinare ad abitazione principale tramite contratto, beneficiando della detrazione del 19% se possessori di un reddito inferiore a 55mila euro e fino a un importo massimo di 8mila euro per canoni e 20mila euro per il riscatto per giovani di età inferiore ai 35 anni. Per quelli di età pari o superiore la detraibilità è del 19% ma su importi dimezzati ovvero 4mila per canoni e 10mila per il riscatto.

La prima precisazione utile

è che ai fini della verifica della soglia dei 55mila euro l’utilizzatore può fare riferimento alla dichiarazione dei redditi dell’anno precedente. In presenza di leasing cointestato a soggetti in possesso dei requisiti le detrazioni spettano nella misura corrispondente all’intestazione indicata in contratto. In aggiunta alla detrazione l’eventuale imposta di registro applicabile è pari al1,5% in luogo del 2% destinata alla prima casa con le ipocatastali fisse. A questi contratti può essere applicata l’aliquota del 4% in luogo del 10%.

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La vendita di una casa è spesso una vera e propria battaglia in un mercato che ha visto aumentare e di molto l'offerta disponibile e che ha reso gli acquirenti molto più diffidenti e allo stesso tempo consapevoli del valore dei propri soldi. ecco 10 consigli per saper scegliere gli alleati giusti, dotarsi degli strumenti adeguati e uscirne così vittoriosi

1) scegli accuratamente un agente immobiliare - affidarsi ad un agente immobiliare di riprovata affidabilità ed esperienza, magari affidandosi al consiglio di parenti ed amici

2) opta per un mandato in esclusiva - sebbene molti venditori siano spaventati dall'idea di affidare ad una sola agenzia il proprio mandato di vendita è innegabile che questo garantisca un'attenzione a 360 gradi e un servizio migliore

3) calcola la commissione dell'agente - è importante prima di affidarsi un mandato di vendita, accertarsi di quali siano le commissioni dell'agente e chiarire tutto per evitare spiacevoli sorprese una volta conclusa la vendita dell'immobile

4) fissa un prezzo giusto per la casa - in un mercato con un'offerta così ampia, fissare un prezzo fuori dal mercato vuol dire accendere una serie ipoteca sulle possibilità di vendita dell'immobile

5) organizza tutti i documenti relativi all'immobile - è sempre meglio avere a disposizione tutti i documenti relativi alla casa, per dimostrare al potenziale compratore che è tutto in ordine

6) fai dei lavori di manutenzione - sebbene molti acquirenti preferiscano comprare un immobile da ristrutturare per poi modellarlo a proprio gusto, è innegabile che piccoli lavori di manutenzione sono indispensabili per presentare al meglio la casa

7) non esagere con i lavori - è necessario lasciare la casa più libera e neutrale possibile perché sia l'acquirente a dargli il proprio tocco personale

8) elimina il disordine - l'acquisto spesso è come un colpo di fulmine. un appartamento disordinato è il miglior antitodo contro l'innamoramento

9) mantieni contatti costanti con il tuo agente - mantieni i contatti costanti con il tuo agente immobiliare per sapere come evoluziona il processo di vendita, facendoti consigliare sui pregi e difetti del tuo immobile e sulle reali possibilità di piazzarlo sul mercato

10) ripensa la tua strategia - con la crisi si sono allungati notevolmente i tempi di vendita, ma se un immobile rimane troppo tempo sul mercato il problema può essere il prezzo o la necessità di renderlo più attraente

Risparmiare non solo si può ma si deve. Tanto più che fare qualcosa per l’ambiente e per le proprie tasche è diventato più semplice grazie ai nuovi prodotti creati per ridurre i consumi e aumentare la sostenibilità. Ecco le innovative soluzioni presenti sul mercato che saranno presentate alla fiera di Milano dal 15 al 18 marzo in occasione della Mostra Convegno Expocomfort  .

Caldaia a condensazione - Per il riscaldamento si può, ad esempio, sostituire la caldaia tradizionale con una a condensazione, che permette di ottenere un rendimento maggiore grazie al recupero del calore latente dei gas di scarico. Considerando un'abitazione tipo, il tempo di pay-back è di 6-7 anni, a fronte di un investimento iniziale che può variare fra i 1.500 e i 3.500 euro.

Pompa di calore - Per raffrescare la casa, invece, si può optare per una pompa di calore, apparecchiatura che soddisfa il fabbisogno di climatizzazione sia invernale che estivo. Trasforma il calore presente nell'ambiente in energia termica per riscaldamento e acqua calda sanitaria, o per il raffreddamento (pompe di calore reversibili, o inverter). L'investimento varia dai 6mila agli 8mila euro e si ripaga in 2-3 anni.

Rubinetteria digitale - Tra le soluzioni per ridurre il consumo idrico domestico c'è la rubinetteria digitale: dispositivi in grado di programmare erogazione, portata, miscelazione e temperatura dell'acqua in base alle esigenze aumentando l'efficienza. Si può ridurre il consumo idrico domestico del 10% anche sostituendo lo sciacquone con un modello dotato di doppio tasto, con cui si risparmiano 26mila litri di acqua all'anno.

Energie rinnovabili - Guardando alle energie rinnovabili, gli impianti solari termici, che sfruttano l'energia del sole per produrre acqua calda per uso sanitario, hanno mediamente un tempo di payback di un anno e mezzo-due anni. Il costo dell'impianto dipende dal tipo di collettore installato. Un impianto di 4mq, ideale per una famiglia di 3 persone, permette di evitare l'emissione di oltre 1500 kg di CO2 all'anno e riesce a coprire circa il 70% del fabbisogno medio di acqua. Un impianto solare fotovoltaico, invece, prevede un investimento minimo di 6mila euro, che può salire fino a 18mila euro per impianti con moduli a film sottile. L'investimento si ripaga in 6-7 anni.

Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020 è possibile acquistare la prima casa tramite leasing. La Legge di Stabilità 2016 ha infatti esteso il leasing immobiliare alle persone fisiche, fissando nuove regole e relative tassazioni.

Il Notariato ha approfondito questo argomento, assieme alle condizioni d’acquisto sulla prima casa, in due studi: uno studio sulle novità del leasing immobiliare   e l’altro sull’acquisto della prima casa  .

Il leasing immobiliare

Lo studio esamina gli effetti fiscali che il leasing finanziario abitativo, previsto dalla Legge di Stabilità 2016  , ha introdotto come la detrazione irpef con riguardo ai "canoni e relativi oneri accessori" ed al "costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale"a favore degli utilizzatori di immobili concessi in locazione finanziaria e destinati ad abitazione principale.

Ricordiamo che il leasing immobiliare   è un contratto di locazione finanziaria in cui la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione dell’utilizzatore che pagherà un ‘affitto’ per un periodo di tempo concordato; alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà riscattare la casa ad un prezzo prestabilito.

Inoltre i Notai analizzano nel documento argomenti come l’aliquota ridotta dell’imposta di registro proporzionale (pari all’1,5%) per i trasferimenti nei confronti delle banche e degli intermediari finanziari autorizzati all’esercizio del leasing finanziario di immobili acquisiti in locazione finanziaria da parte di utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni relative all’acquisto della ‘prima casa’ di abitazione.

Infine lo studio parla dell’imponibilità, ai fini dell’imposta di registro delle cessioni dei contratti di leasing, da parte degli utilizzatori, anche aventi ad oggetto fabbricati abitativi, con la previsione di distinte aliquote dell’imposta di registro in ragione della ricorrenza o meno in capo agli utilizzatori/cessionari delle condizioni per l’acquisto della ‘prima casa’ di abitazione.

Acquisto prima casa  

Dal Notariato arrivano chiarimenti anche sulle novità in tema di condizioni per gli acquisti della prima casa, previsti sempre dalla Legge di Stabilità 2016   che ha adeguato la contrattazione immobiliare alle attuali esigenze.

I Notai infatti spiegano che la nuova norma consente di usufruire delle agevolazioni per la prima casa anche al contribuente che abbia già acquistato un’abitazione con agevolazioni indicate e che l’abbia alienata successivamente al nuovo acquisto, purché entro un anno.

Infine il Notariato chiarisce quali norme seguire nel caso di trasferimenti della ‘prima casa’ derivanti da successioni o donazioni.

Scarica la Guida dei Notai sull’acquisto prima casa